„NEW WORK IST KEINE SCHABLONE, SONDERN SEHR INDIVIDUELL“

Interview mit dem Immobilienexperten Fabian Runge

Die Anziehungskraft des Berliner Büromarkts ist ungebrochen groß. Wir haben den Berliner Immobilienökonom Fabian Runge gefragt, was den Markt der Hauptstadt so robust macht und was einen idealen New Work-Arbeitsplatz ausmacht.
Bürosuche.de:
Herr Runge, Sie sind nicht nur Immobilienökonom, sondern auch Direktor der Angermann Bürovermietung in Berlin. Was heißt für Sie „New Work“?
Fabian Runge:
New Work beschreibt den strukturellen Wandel in unserer Arbeitswelt, der durch die digitale Transformation vorangetrieben wird. New Work-Arbeitsplätze bieten maximale Flexibilität und Freiraum sowohl für kreatives als auch für konzentriertes Arbeiten. Dabei ist New Work keine Schablone, die sich auf jedes Büro legen lässt, sondern sehr individuell.
Bürosuche.de:
Wie bilden Büros diese Entwicklung ab?
Fabian Runge:
Das Büro wandelt sich mehr und mehr zu einem Ort der Begegnung. Viele Menschen arbeiten zunehmend im Homeoffice. Die Begegnung mit Kollegen gewinnt dadurch im Arbeitsalltag an Wichtigkeit. Dafür schafft New Work Räume, in denen sich die Mitarbeiter wohl fühlen und gern miteinander kommunizieren.
Bürosuche.de:
Wie sehen solche Räume konkret aus?
Fabian Runge:
Das können Lounge-Ecken oder Stehtische sein. Viele moderne Büros haben auch nicht nur eine, sondern mehrere Küchen. Und es gibt andere Bereiche, in denen die Kommunikation untereinander im angenehmen Rahmen gefördert wird, wie zum Beispiel Sport-, Projekt- und Rückzugsräume. Außenbereiche werden ebenfalls immer gefragter. Das kann die Dachterrasse, der begrünte Außenbereiche oder ein bepflanzter Innenhof sein – Hauptsache grün und an der frischen Luft.
Bürosuche.de:
Lässt sich der Begriff „New Work“ scharf abgrenzen?
Fabian Runge:
Nein. Das Verständnis von „New Work“ ist von den individuellen Bedürfnissen eines Unternehmens abhängig und nicht in Stein gemeißelt. Das Bürokonzept muss schließlich zu den Arbeitsabläufen des Mieters passen und darüber hinaus auch von den Mitarbeitern angenommen werden. Eine ideale New Work-Struktur entsteht oftmals erst nach einigem Ausprobieren. An diesen dynamischen Prozess muss sich das Büro anpassen können.
Bürosuche.de:
Welche Rolle können Maklerunternehmen hier einnehmen?
Fabian Runge:
Viele Makler – wie wir auch – haben ihr Beratungsspektrum ausgeweitet und unterstützen den Kunden dabei, das optimale Raumkonzept für die individuellen Unternehmensstrukturen zu entwickeln. Dadurch ersparen sich die Kunden erfahrungsgemäß die bereits erwähnte Phase des Ausprobierens.
Bürosuche.de:
Ein flexibel gestaltbares Büro muss natürlich erst einmal zur Verfügung stehen. In vielen beliebten Großstadt-Vierteln ist das Angebot knapp und die Mietpreise sind hoch. Wie sieht es in Berlin aus?
Fabian Runge:
Berlins Büromarkt zeigte sich auch in Zeiten der Pandemie robust. Sowohl Durchschnitts- als auch Spitzenmietpreise zogen in den vergangenen beiden Jahren weiter moderat an. Wenn auch nicht so stark wie in den Jahren vor 2020. Gründe dafür sind in erster Linie die anhaltende Flächenverknappung sowie die zunehmende Nachfrage nach Büroflächen. Preistreibend wirkte sich zudem die verringerte Bautätigkeit von spekulativ errichteten Bürogebäuden aus. Investoren sind zu Beginn der Pandemie vorsichtiger geworden.
Bürosuche.de:
Woran liegt es, dass der Berliner Immobilienmarkt so stabil ist?
Fabian Runge:
Dies liegt vor allen Dingen an Berlins ausgeprägten Branchenvielfalt sowie an der zunehmenden Bedeutung Berlins als internationale Metropole. Unsere Hauptstadt bietet Unternehmen ein äußerst attraktives Umfeld – und das wirkt wie ein Magnet.
Bürosuche.de:
Warum ist ein attraktiver Unternehmensstandort für die Arbeitgeber so wichtig?
Fabian Runge:
Zum einen herrscht hier in der Hauptstadt ein anhaltendender „War of Talents“. Zum anderen muss ich als Unternehmen meinen Mitarbeiter*innen neben einem modernen Arbeitsplatz auch ein attraktives Umfeld bieten.
Bürosuche.de:
Welche Standorteigenschaft werten Mitarbeiter in der Regel als attraktiv?
Fabian Runge:
Zu einem attraktiven Unternehmensstandort zählen neben einer optimalen Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel auch eine gute Erreichbarkeit mit dem Fahrrad. Zahlreiche gastronomische Angebote oder Bars für After-Work-Events kommen ebenfalls gut an. Bei so einem Umfeld kehren viele Mitarbeiter gern aus dem Homeoffice in das Büro zurück.
Bürosuche.de:
Welche Nebenwirkungen machen sich nach der langandauernden Homeoffice-Pflicht auf den Berliner Büromarkt bemerkbar?
Fabian Runge:
In erster Linie haben feste Arbeitsplätze an Wichtigkeit eingebüßt. In der Regel herrscht aktuell in Berlin eine Home-Office-Quote zwischen 30 und 40 Prozent. Der Flächenbedarf reduziert sich dadurch zwar, jedoch nicht zwangsläufig im gleichen Verhältnis.
Bürosuche.de:
Woran liegt das?
Fabian Runge:
Ausgleichsflächen nehmen stark an Bedeutung und damit auch an Flächenanteil im Büro zu. Statt der traditionellen Büroarbeitsplätze werden unter anderem großzügigere Lounge-Bereiche, Besprechungsräume oder Räume für Videokonferenzen in unterschiedlichen Größen benötigt. Rückzugsorte für den Einzelnen wie die Telefonboxen fallen eher kleiner, dafür aber kreativ gestaltet aus.
Bürosuche.de:
Auf welche Weise hat die Pandemie diesen Wandel befeuert?
Fabian Runge:
Die Auswirkungen der Pandemie hat die digitale Transformation in Unternehmen beschleunigt. Die Unternehmen mussten sich innerhalb kürzester Zeit auf die veränderten Gegebenheiten einstellen und Wege für ein effizientes sowie produktives Arbeiten finden. Durch die teilweise beschleunigte Umsetzung von Projekten und die Entwicklung innovativer Ideen haben viele Unternehmen erkannt, dass es sich bei New Work-Strukturen nicht um einen temporären, sondern um einen zukunftsfähigen Trend handelt.
Bürosuche.de:
Welche Schlussfolgerungen ergeben sich daraus für Projektentwickler?
Fabian Runge:
Um die aktuellen Bedürfnisse der Mietinteressenten zu erfüllen, sollten neben einer modernen Büroausstattung, wie zum Beispiel eine Be- und Entlüftung mit unterstützender Kühlung, auch die Grundrisse eine hohe Flexibilität für die individuellen Arbeitsplatzmodelle erfüllen. Darüber hinaus sollten Außenflächen mit einer hohen Aufenthaltsqualität bei der Konzeptionierung berücksichtigt werden.